Tô devendo o IPTU, e agora?

 

Não é incomum que, por qualquer razão, o cidadão deixe de pagar alguma das tantas taxas que deve ao governo. Com o IPTU não é diferente e o seu inadimplemento pode gerar dores de cabeça para o contribuinte. Um possível problema desse tipo é a inclusão no CADIN, o Cadastro Informativo de Créditos não Quitados, que pode ser futuramente checado pela Administração Federal e prejudicar o cidadão que pretenda se relacionar de alguma forma com o Estado. Na verdade, esta é uma realidade que pode afetar não somente você, como também a sua empresa.

No município de Salvador, você pode acessar as informações através do endereço eletrônico: http://www.cadin.sefaz.salvador.ba.gov.br/CADIN/

Nessa página, você poderá observar um campo para você preencher e pesquisar usando CPF ou CNPJ:

Caso seja constatado uma pendência, você deve se direcionar a um dos órgãos e entidades da Administração Pública Municipal de origem das mesmas. Caso você não saiba a que exato órgão se direcionar, não se preocupe! A própria página indicará o local adequado para que se possa regularizar a situação, como vê-se:

Caso seu problema seja meramente o pagamento da segunda via do boleto do IPTU, outro endereço eletrônico da prefeitura pode ser de grande ajuda: https://www.sefaz.salvador.ba.gov.br/Iptu/Emissao2via_iptuTrsd#gsc.tab=0

Através dessa página, pode-se gerar automaticamente a segunda via do boleto atrasado bastando preencher seus dados nos campos adequados, conforme reproduzimos:

Após isso, basta pagar o boleto e sua situação estará regularizada!

Comprei um imóvel com dívida no IPTU e agora?

 

A compra de um imóvel requer atenção do comprador, pois podem haver irregularidades no pagamento do IPTU, que podem causar muitos problemas, pois o novo morador herda a dívida e corre o risco de sofrer uma ação de cobrança.

Se quiser checar se está tudo em dia, primeiro terá que ter o número do contribuinte, portanto do proprietário, que consta na matrícula do imóvel e verificar na prefeitura se há pendências.  Tendo o número do contribuinte em mãos, procura-se no site da prefeitura se existem pendências em relação ao IPTU, pois, como dito anteriormente, os pagamentos em aberto podem ficarão à cargo do futuro comprador.

Mas o trabalho investigativo pode ir mais a fundo e averiguando-se se existem ações e processos referentes ao imóvel e ajuizados contra os proprietários. Também, na certidão de ônus reais do imóvel é possível analisar se este foi dado como garantia a algum financiamento ou se existe alguma outra restrição à transferência do imóvel, e ainda se todas as intervenções realizadas na propriedade, como obras de ampliação, foram registradas. Este procedimento é muito importante, porque essas averbações influenciam no valor do IPTU.

Dessa forma, ainda que demande um esforço considerável, essa pesquisa é de extrema relevância, já que esses procedimentos garantem a segurança da compra e são importantes para conseguir crédito imobiliário junto a bancos, por exemplo.

Vale ressaltar, ainda, que de acordo com o Código Civil, os corretores e as imobiliárias devem informar os riscos de um negócio e eventuais alterações de valores, caso contrário, podem responder judicialmente. Caso seja informado com antecedência e ainda assim opte por comprar o imóvel,  deve-se ter em mente que as dívidas devem ser rapidamente negociadas com a prefeitura, porque se a quitação demorar muito, o imóvel poderá ser inscrito na Dívida Ativa e leiloado.

Ante o exposto, recomenda-se que não se assuma uma dívida de IPTU que seja superior à 25% do valor total do imóvel, pois neste montante a dívida provavelmente estará registrada e o risco de se ter o imóvel leiloado é alto.

Como negociar débitos antigos de IPTU?

Se o imóvel que está sendo negociado estiver com débitos de IPTU e o novo proprietário pretende regulariza-lo, primeiro é necessário confirmar junto a Prefeitura da cidade o montante devido. O contribuinte pode consultar seus débitos, emitir e realizar parcelamentos pela internet no Portal da Fazenda Pública Municipal.

Vale lembrar que é possível até negociar junto com a prefeitura o parcelamento da dívida. Neste sentido, é comum que as prefeituras realizem uma campanha permanente para que os contribuintes possam negociar seus débitos por meio do parcelamento.

Sobre o risco de penhora do imóvel, conforme a Lei 8.009/90, especificamente pela regra do art. 3, IV, existe a exceção à regra de impenhorabilidade do bem de família quando se tratar de cobrança de IPTU, do qual são devidas em razão da função do imóvel familiar. O Superior Tribunal de Justiça já proferiu decisões informando que as exceções trazidas pelos art. 3º, da lei 8.009/90 são taxativas, não podendo serem interpretadas de forma extensiva para que os credores realizem execuções nos únicos imóveis dos devedores.

Ainda que as dívidas por débitos de IPTU sejam de fato legitimas, exigíveis e líquidas, os Julgadores não podem deixar de observar a carga e o ônus aos devedores, tendo que priorizar o princípio da menor onerosidade da execução. Nas sábias palavras de Álvaro Villaça Azevedo, “[...] a violação do lar é a quebra da última proteção humana, o aniquilamento de uma família é a incineração do próprio amor: amor da casa, amor da rua, amor de um semelhante por outro; em uma palavra: amor.”

A vista do aqui exposto, ressalta-se que há outras maneiras mais viáveis aos devedores no caso de haver apenas um imóvel como bem de família, toma-se por exemplo, a opção de substituição por qualquer bem, mas que satisfaça o crédito tributário do Fisco da mesma forma, ou, como dito anteriormente, o devedor poderá realizar junto a Fazenda Municipal, os parcelamentos da dívida.

Referência bibliográfica:

AZEVEDO, Álvaro Villaça. Bem de Família: com comentários à Lei 8.009/90.

MACHADO, Hugo de Brito – Curso de Direito Tributário, 29ªEd, Editora Malheiros, 2008.

FREIRE, Silvio Ricardo Maciel Quennehen – Dívida de IPTU pode Levar a Penhora Bem de Família – Disponível em: <https://silvioricardomacielfreire.jusbrasil.com.br/artigos/648653912/divida-de-iptu-pode-levar-a-penhora-bem-de-familia>

Dicas para não cair no golpe do falso boleto de IPTU

 

Com o avanço da tecnologia, a administração pública teve que se adequar de modo a permitir facilidade de acesso aos cidadãos, inclusive, no pagamento dos tributos. Nesse contexto, as prefeituras passaram a disponibilizar em seus sites uma opção na qual o cidadão pode gerar o boleto para pagar o IPTU.

 

Se aproveitando disso, golpistas criam sites falsos que são parecidos com o da prefeitura com o intuito de gerar um boleto de IPTU fraudulento e, assim, enganar o cidadão que estaria gerando e pagando um boleto falso e o dinheiro teria como destino a conta bancária dos golpistas.

 

Os especialistas em segurança da informação indicam alguns cuidados que o cidadão pode ter para evitar ser enganado, assim, sugerem: procurar por erros de digitação, sempre prestando atenção aos detalhes do site e do boleto; conferir o endereço do site o qual esteja acessando, os sites do governo tem por costume possuir a sigla do estado e/ou com a sigla “gov” e; ao lado do endereço do site, veja se há um símbolo de um cadeado representando que o site é seguro.

A Prefeitura de Salvador/BA, por exemplo, faz o aviso de que não envia servidores até a residência dos cidadãos para informar divida de IPTU ou solicitar dados relacionados a cartões de crédito ou conta corrente, assim, o cidadão deve estar sempre em alerta e buscar confirmar todas as informações junto à prefeitura. 

 

Por mais que os golpistas tentem ao máximo imitar a aparência do site da prefeitura do seu município e, até mesmo, a aparência do boleto, é impossível eles clonarem nos mínimos detalhes, então sempre tenha atenção aos detalhes e se familiarize com o site do seu município.

Referências:

Secretaria da Fazenda de Salvador/BA, acesso através do link: https://www.sefaz.salvador.ba.gov.br/Noticias/Procurar/230#gsc.tab=0

Quem tem que pagar o imposto do IPTU é o dono do imóvel ou inquilino?

Na hora de alugar um imóvel é sempre comum nos depararmos com a dúvida: De quem é a responsabilidade de pagar o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU)?

De acordo com a lei do inquilinato, Lei nº 8.245/1991, o proprietário do imóvel poderá acrescentar no contrato de locação uma cláusula determinando que o locatário deverá pagar o IPTU junto às outras despesas como condomínio e aluguel.

Em contrapartida, o Código Tributário Nacional adverte que o IPTU por ser um imposto relacionado à propriedade, a responsabilidade final pelo pagamento do mesmo cabe ao proprietário e não há quem alugue.

Nesse sentido, o principal devedor do imposto será sempre o proprietário, mesmo nas hipóteses em que fique estabelecido no contrato de locação que o inquilino deverá pagar o IPTU, ainda assim o contribuinte do IPTU será o proprietário.

Portanto, em caso do não pagamento do imposto por parte do inquilino, a prefeitura cobrará a dívida ao dono do imóvel, sendo irrelevante portanto o que ficou definido no contrato de aluguel, podendo ainda nesse caso o proprietário ser penalizado com a perda do imóvel por conta de tais dívidas.

Para evitar eventuais transtornos, é importante que o contrato de aluguel apresente cláusulas claras em relação à responsabilidade do pagamento deste imposto, além disso faz-se necessário que o locador e locatário conversem a respeito das cláusulas do contrato, para que ambas as partes estejam cientes das suas responsabilidades ao assinarem o contrato.

Referências:

LEI No 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991. disponível no endereço eletrônico http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L8245.htm acesso em: 02/09/2021.

Código Tributário Nacional. disponível no endereço eletrônico http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L5172.htm acesso em: 02/09/2021.

Qual o início da prescrição do IPTU no entender do STJ?

 

No Direito, a prescrição é a perda de um direito em razão da inércia do seu titular e do decurso do tempo. Trata-se, portanto, de um instrumento processual que existe para resguardar àquele que se defende dos ônus de um prolongamento excessivo do imbróglio legal. Por efeito, no âmbito tributário, a prescrição pode retirar o direito do fisco de cobrar o Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU). Neste sentido, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou, em julgamento de recursos especiais repetitivos, a tese de que o marco inicial para contagem do prazo de prescrição da cobrança judicial seria o dia seguinte à data estipulada para o vencimento da cobrança do tributo. Consequentemente, passando-se cinco anos deste marco, ocorrerá a extinção do crédito tributário, pela incidência da prescrição.

Quem tem direito a isenção do IPTU no município de Salvador?

 

Você sabia que algumas pessoas são isentas de pagar o  Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU)?

Pois é, mas como esse imposto é de responsabilidade apenas municipal, cada município estabelece os seus próprios critérios para a isenção, por esse motivo vamos falar apenas sobre a isenção do IPTU no município de Salvador. 

De acordo com o site da Secretaria Municipal da Fazenda (SEFAZ) da prefeitura de Salvador, ficou estabelecido que para o ano de 2020 o benefício da isenção do IPTU alcança todos os contribuintes proprietários de imóveis residenciais com Base de Cálculo (Valor Venal) de até R$ 103.017,53 (cento e três mil, dezessete reais e cinquenta e três centavos). Porém, o contribuinte só poderá usufruir o benefício em relação a um único imóvel de sua propriedade, alcançando o de maior valor venal. 

Pronto, agora você já sabe quem pode ter direito à isenção do IPTU no município de Salvador e como se acontece essa isenção de acordo com as leis do município de Salvador, para maiores informações consulte as leis nos links abaixo!

LEI Nº 7186, DE 27 DE DEZEMBRO DE 2006 http://leismunicipa.is/ekbmt

DECRETO Nº 33.292 DE 10 DE DEZEMBRO DE 2020

http://leismunicipa.is/pudby 

Referências: 

LEI Nº 7186, DE 27 DE DEZEMBRO DE 2006, disponível no endereço eletrônico https://leismunicipais.com.br/a/ba/s/salvador/lei-ordinaria/2006/718/7186/lei-ordinaria-n-7186-2006-institui-o-codigo-tributario-e-de-rendas-do-municipio-do-salvador acesso em: 25 de agosto de 2021. 

SEFAZ, secretaria Municipal da Fazenda: Prefeitura de Salvador, disponível no endereço eletrônico: https://www.sefaz.salvador.ba.gov.br/Iptu/perguntasRespostas?Length=4#gsc.tab=0 acesso em: 25 de agosto de 2021. 

Como obter isenção do IPTU?

 

A isenção tributária é a dispensa, através de uma lei, do pagamento de um determinado tributo devido. É dizer, apesar do fato gerador tenha sido concretizado, o crédito tributário é excluído pela isenção, como prevê o artigo 175 do Código Tributário Nacional.

Trocando em miúdos, mesmo possuindo uma propriedade ou posse territorial urbana sobre a qual incidiria o IPTU, a isenção instituída por lei gera a exclusão da cobrança do imposto em comento e, assim, o proprietário não teria o dever de pagar o imposto.

A isenção do pagamento do IPTU deve ser concedida através de lei municipal que pode ser de iniciativa dos vereadores ou do prefeito de cada município, bem como o próprio cidadão pode requerer administrativamente à Secretária da Fazenda do seu município, fato que será analisado pelos gestores municipais e, se conveniente e oportuna a concessão, irão iniciar o processo legislativo para conceder a isenção através de lei.

 

Há casos em que o município, de forma bastante ampla, já concede isenção aos cidadãos, como em Salvador/BA que concedeu esse beneficio a todos os contribuintes proprietários de imóveis de valor venal de até R$ 103.017,53 (cento e três mil, dezessete reais e cinquenta e três centavos), podendo usufruir da isenção somente em um imóvel.

 

Referências

BRASIL, Código Tributário Nacional.

Secretária da Fazenda de Salvador, Estado da Bahia, acesso através do link: https://www.sefaz.salvador.ba.gov.br/Iptu/perguntasRespostas?Length=4#gsc.tab=0

Como calcular o IPTU?

O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU, é um tributo municipal, cobrado anualmente, que deve ser pago todos os anos pelos contribuintes, tanto pessoas físicas, como jurídicas. É um imposto que incide sobre a propriedade e posse imobiliária urbana, ou seja, voltado a propriedades com construção no meio urbano – casas, prédios ou estabelecimentos comerciais nas cidades. Essa ressalva é importante, pois se a propriedade estiver fora do perímetro urbano, haverá a incidência o ITR (Imposto Territorial Rural), com base de cálculos e alíquotas diferentes do IPTU.

A zona urbana é conceituada no CTN (art. 32, §§ 1º e 2º):

§ 1º Para os efeitos deste imposto, entende-se como zona urbana a definida em lei municipal, observado o requisito mínimo da existência de melhoramentos indicados em pelo menos dois dos incisos seguintes, construídos ou mantidos pelo Poder Público:

I – meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;

II – abastecimento de água;

III – sistema de esgotos sanitários;

IV – rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;

V – escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel construído.

§ 2º A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urbanizáveis, ou de expansão urbana, constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos termos do parágrafo anterior.

A propósito, por ser um imposto municipal, suas regras, prazos, atualizações, alíquotas, descontos e isenções variam de acordo com cada município. Sendo assim, é importante conhecer previamente qual é a alíquota correspondente estabelecida, já que esta poderá varia de acordo com características dos imóveis – categoria de uso do imóvel (terrenos, residenciais ou comerciais), por faixas de valor venal e pela localização do imóvel dentro da cidade.

O IPTU é calculado multiplicando-se o valor venal do imóvel pela respectiva alíquota. Importante registrar que a Base de Cálculo do IPTU é o valor pelo qual o bem alcançaria para venda à vista, segundo as condições correntes do mercado imobiliário, ou seja, o Valor Venal do imóvel. A respeito do tema, leciona a doutrina (MELO & PAULSEN, 2018):

A apuração do valor venal pode ser realizada pela Prefeitura segundo normas e métodos específicos, tomando em conta as características de toda a área urbana, em função de diversos elementos (preços correntes das transações e das ofertas à venda no mercado imobiliário, custos de reprodução, locações correntes; características da região em que se situa o imóvel; face de quadras a quadras ou quarteirões; características da região em que se situa o imóvel; a logradouros; profundidade, terrenos encravados; de fundo interno; idade do imóvel; reconstrução, ampliação etc.).

Frise-se mais, como remate, que este procedimento deve culminar com a edição de uma Planta Genérica de Valores, que é um parâmetro legal para apuração genérica em massa dos valores venais dos imóveis no Município e é expressa em um mapa que demonstra os valores unitários do m² (metro quadrado) dos terrenos e das construções, fixados por face de quadra, por logradouro ou trecho de logradouro e por zonas homogêneas, estabelecidos através de avaliação em massa, a partir de pesquisa do mercado imobiliário e análise do cadastro.

Ressalta-se, por fim, que o IPTU será reajustado a cada ano, considerando-se a valorização do imóvel e da região ou eventual mudança da legislação municipal. Releva notar, ainda, que isenções descontos e acréscimos serão definidos pelos municípios aos quais cada imóvel pertence.

 

REFERÊNCIAS:

BRASIL. Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil: promulgada em 5 de outubro de 1988.

MACHADO, Hugo de Brito. Curso de Direito Tributário, Ed. Malheiros, SP.

MELO, José Eduardo Soares de, PAULSEN, Leandro. Impostos Federais,. Estaduais e Municipais. Livraria do Advogado, 11ª edição, 2018.