Como calcular o IPTU?

O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU, é um tributo municipal, cobrado anualmente, que deve ser pago todos os anos pelos contribuintes, tanto pessoas físicas, como jurídicas. É um imposto que incide sobre a propriedade e posse imobiliária urbana, ou seja, voltado a propriedades com construção no meio urbano – casas, prédios ou estabelecimentos comerciais nas cidades. Essa ressalva é importante, pois se a propriedade estiver fora do perímetro urbano, haverá a incidência o ITR (Imposto Territorial Rural), com base de cálculos e alíquotas diferentes do IPTU.

A zona urbana é conceituada no CTN (art. 32, §§ 1º e 2º):

§ 1º Para os efeitos deste imposto, entende-se como zona urbana a definida em lei municipal, observado o requisito mínimo da existência de melhoramentos indicados em pelo menos dois dos incisos seguintes, construídos ou mantidos pelo Poder Público:

I – meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;

II – abastecimento de água;

III – sistema de esgotos sanitários;

IV – rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;

V – escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel construído.

§ 2º A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urbanizáveis, ou de expansão urbana, constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos termos do parágrafo anterior.

A propósito, por ser um imposto municipal, suas regras, prazos, atualizações, alíquotas, descontos e isenções variam de acordo com cada município. Sendo assim, é importante conhecer previamente qual é a alíquota correspondente estabelecida, já que esta poderá varia de acordo com características dos imóveis – categoria de uso do imóvel (terrenos, residenciais ou comerciais), por faixas de valor venal e pela localização do imóvel dentro da cidade.

O IPTU é calculado multiplicando-se o valor venal do imóvel pela respectiva alíquota. Importante registrar que a Base de Cálculo do IPTU é o valor pelo qual o bem alcançaria para venda à vista, segundo as condições correntes do mercado imobiliário, ou seja, o Valor Venal do imóvel. A respeito do tema, leciona a doutrina (MELO & PAULSEN, 2018):

A apuração do valor venal pode ser realizada pela Prefeitura segundo normas e métodos específicos, tomando em conta as características de toda a área urbana, em função de diversos elementos (preços correntes das transações e das ofertas à venda no mercado imobiliário, custos de reprodução, locações correntes; características da região em que se situa o imóvel; face de quadras a quadras ou quarteirões; características da região em que se situa o imóvel; a logradouros; profundidade, terrenos encravados; de fundo interno; idade do imóvel; reconstrução, ampliação etc.).

Frise-se mais, como remate, que este procedimento deve culminar com a edição de uma Planta Genérica de Valores, que é um parâmetro legal para apuração genérica em massa dos valores venais dos imóveis no Município e é expressa em um mapa que demonstra os valores unitários do m² (metro quadrado) dos terrenos e das construções, fixados por face de quadra, por logradouro ou trecho de logradouro e por zonas homogêneas, estabelecidos através de avaliação em massa, a partir de pesquisa do mercado imobiliário e análise do cadastro.

Ressalta-se, por fim, que o IPTU será reajustado a cada ano, considerando-se a valorização do imóvel e da região ou eventual mudança da legislação municipal. Releva notar, ainda, que isenções descontos e acréscimos serão definidos pelos municípios aos quais cada imóvel pertence.

 

REFERÊNCIAS:

BRASIL. Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil: promulgada em 5 de outubro de 1988.

MACHADO, Hugo de Brito. Curso de Direito Tributário, Ed. Malheiros, SP.

MELO, José Eduardo Soares de, PAULSEN, Leandro. Impostos Federais,. Estaduais e Municipais. Livraria do Advogado, 11ª edição, 2018.